ATUALIZAÇÃO DO CUSTO DE AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS E PLANEJAMENTO TRIBUTÁRIO OPORTUNIDADES COM NOVA LEI Nº 14.973/2024

Com a publi­ca­ção da Lei 14.973/24, con­tri­buin­tes podem atu­a­li­zar o cus­to de aqui­si­ção de imó­veis, com base no valor de mer­ca­do, medi­an­te o paga­men­to de uma alí­quo­ta redu­zi­da sobre o ganho de capi­tal gera­do de 4% para pes­so­as físi­cas e de 6% para o Impos­to de Ren­da da Pes­soa Jurí­di­ca (IRPJ), além de 4%para a Con­tri­bui­ção Soci­al sobre o Lucro Líqui­do (CSLL).

A ade­são deve ser fei­ta até 16 de dezem­bro de 2024, e o impos­to sobre o ganho de capi­tal gera­do deve­rá ser inte­gral­men­te pago até esta mes­ma data.

Para as pes­so­as jurí­di­cas, essa atu­a­li­za­ção é ain­da mais rele­van­te. Ao optar pela atu­a­li­za­ção, as empre­sas podem evi­tar o impac­to tri­bu­tá­rio sig­ni­fi­ca­ti­vo ao ven­der imó­veis valo­ri­za­dos ao lon­go do tem­po. A atu­a­li­za­ção do cus­to de aqui­si­ção é espe­ci­al­men­te inte­res­san­te em cená­ri­os de suces­são empre­sa­ri­al ou rees­tru­tu­ra­ções patri­mo­ni­ais, onde a eco­no­mia tri­bu­tá­ria pode ser substancial

A nova lei repre­sen­ta uma mudan­ça sig­ni­fi­ca­ti­va na for­ma como o impos­to sobre ganho de capi­tal é cal­cu­la­do e pode bene­fi­ci­ar tan­to pes­so­as físi­cas quan­to jurí­di­cas. espe­ci­al­men­te em casos de ven­da futu­ra e suces­são hereditária.

Ao con­si­de­rar as alí­quo­tas redu­zi­das e a pos­si­bi­li­da­de de pla­ne­ja­men­to tri­bu­tá­rio, os con­tri­buin­tes têm uma fer­ra­men­ta pode­ro­sa à dis­po­si­ção para geren­ci­ar suas obri­ga­ções fis­cais de for­ma mais eficiente.

De acor­do com as nor­mas no caso de ali­e­na­ção ou bai­xa um do bem imó­vel sujei­to à atu­a­li­za­ção entes de decor­ri­dos 15 anos have­rá uma redu­ção do ganho de capi­tal gera­do pela atu­a­li­za­ção pro­por­ci­o­nal ao tem­po decor­ri­do de atu­a­li­za­ção até a ven­da con­for­me pre­vis­to na IN SRF 2222, de 20/09/24

Situações Vantajosas

Ven­da em Cur­to Pra­zo (até 3 anos)

Se você pla­ne­ja ven­der o imó­vel em cur­to pra­zo, a van­ta­gem da atu­a­li­za­ção pode ser limi­ta­da, já que a eco­no­mia gera­da pelo paga­men­to ante­ci­pa­do do impos­to será menor, pro­por­ci­o­nal ao tem­po até a venda.

1. Ven­da em Médio e Lon­go Pra­zo (aci­ma de 3 anos

Se você pre­ten­de man­ter o imó­vel por mais tem­po, a atu­a­li­za­ção se tor­na mais van­ta­jo­sa. Quan­to mai­or o pra­zo, mai­or a eco­no­mia no impos­to sobre o ganho de capi­tal, já que a base de cál­cu­lo será ajus­ta­da com o novo valor de mer­ca­do, redu­zin­do o impos­to a pagar.

2. Pla­ne­ja­men­to Suces­só­rio e Doações

Ao atu­a­li­zar o valor do imó­vel antes da doa­ção ou heran­ça, você garan­te que os her­dei­ros ou dona­tá­ri­os rece­be­rão o imó­vel já com o valor ajus­ta­do. Isso sig­ni­fi­ca que, no momen­to da ven­da, o ganho de capi­tal será menor e, con­se­quen­te­men­te, o impos­to a ser pago tam­bém será reduzido.

A nova nor­ma pos­si­bi­li­ta um pla­ne­ja­men­to tri­bu­tá­rio mais efi­ci­en­te, espe­ci­al­men­te para aque­les que pre­ten­dem ven­der imó­veis nos pró­xi­mos anos. Com a atu­a­li­za­ção, o impos­to é pago ago­ra, per­mi­tin­do que os her­dei­ros ou dona­tá­ri­os não pre­ci­sem arcar com uma car­ga tri­bu­tá­ria mais alta no futuro.

Cenário de Sucessão Hereditária e Doações

Supo­nha que você pos­sua um imó­vel adqui­ri­do por R$ 500.000, que atu­al­men­te vale R$ 1.500.000. Ao optar pela atu­a­li­za­ção, você paga­rá 4% sobre o aumen­to de valor des­de a aqui­si­ção, o que repre­sen­ta uma tri­bu­ta­ção mui­to mais leve do que os 15% a 22,5% que seri­am devi­dos na ven­da, caso não hou­ves­se a atualização.

Além dis­so, no caso de doa­ções ou heran­ças, a nova nor­ma per­mi­te que os dona­tá­ri­os ou her­dei­ros rece­bam o imó­vel com um valor de aqui­si­ção atu­a­li­za­do, redu­zin­do sig­ni­fi­ca­ti­va­men­te o ganho de capi­tal que teri­am que pagar ao ven­der o imó­vel no futu­ro. Isso é espe­ci­al­men­te van­ta­jo­so quan­do se con­si­de­ra o Impos­to de Trans­mis­são Cau­sa Mor­tis e Doa­ções (ITCMD), que pode ser cal­cu­la­do com base no valor do imó­vel atualizado.

Considerações Finais

A Recei­ta Fede­ral publi­cou a Ins­tru­ção Nor­ma­ti­va nº 2.222 em 20 de setem­bro de 2024, dis­pon­do sobre a opção e a for­ma pela atu­a­li­za­ção do valor de bens imó­veis para o valor de mercado

Não dei­xe de con­sul­tar um espe­ci­a­lis­ta para ava­li­ar a melhor estra­té­gia para o seu caso, con­si­de­ran­do o pra­zo de 16 de dezem­bro de 2024, para adesão.